УПРАВЛЕНИЕ ЖИЗНЕННЫМ ЦИКЛОМ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ: ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РЕШЕНИЯ О РЕКОНЦЕПЦИИ И РЕКОНСТРУКЦИИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
Ключевые слова:
торговая недвижимость, жизненный цикл торгового центра, реконцепция торгового центра, реконструкция торгового центра, экономическое обоснование решения о реконцепции, экономическая оценка реконструкции, рынок торговой недвижимостиАннотация
В работе рассматриваются проблемы управления торговой недвижимостью на примере торговых центров. Автор применяет концепцию жизненного цикла к управлению торговым центром на разных этапах развития, формулирует цели управления. В процессе анализа жизненного цикла торгового центра показана необходимость регулярной реконцепции, изменения или улучшения формата торгового объекта в ответ на действия конкурентов и изменение поведения потребителей. В статье обоснована циклическая модель реконструкции торгового центра «причины – средства – результаты». В качестве основных причин реконструкции выделены внешние и внутренние. К внешним причинам отнесены новые тренды и форматы, рост конкуренции, отток покупателей, рост спроса, изменение законодательной базы и технических требований, а к внутренним – падение операционной эффективности, физический и моральный износ зданий и дизайна, устаревание концепции, ошибки в позиционировании и проектировании. Средствами решения возникающих проблем являются реконцепция, репозиционирование и ребрендинг, которые могут проводится одновременно, либо в разных сочетаниях. В результате реконструкции торгового центра должны повыситься показатели операционной и стратегической эффективности. Модель является циклической, поскольку повторяется через определенные циклы (в среднем каждые 15 лет), зависящие как от внешних, так и от внутренних причин. В работе также представлен авторский подход к экономическому обоснованию затрат на реконструкцию, основанный на принципе соотнесения удельных затрат на реконструкцию с разницей удельных доходов до и после реконструкции. В основе подхода – прогнозирование будущих доходов от функционирования торгового центра после реконструкции, которые должны превышать затраты на реконструкцию для соблюдения принципа окупаемости инвестиций.Библиографические ссылки
Sayt konsaltingovoy kompanii «ASTERA» [Website consulting company “ASTERA”]. Available at:
http://www.astera.ru/ (accessed: 06.07.2014.)
Arenkov I.A., Naumov V.N., Seredokho V.A., Yuldasheva O.U. Marketing i upravlenie potrebitel'skoy tsennost'yu
[Consumer value marketing and management]. St. Petersburg, Amkos Publ., 2013.
Voronoy A., Man'ko P., Starovoytov A. Sistema marketingovykh pokazateley torgovo-razvlekatel'nogo tsentra [System
marketing metrics of shopping and entertainment center]. Marketingovye issledovaniya, 2007, no. 5, pp. 404–415.
Krasyuk I.A., Kuznetsov N.G., Medvedeva Yu.Yu., Stepchenko T.S., Fed'ko V.P. Marketing v torgovle [Marketing
in trade]. Rostov-na-Donu, 2013.
Development torgovoy nedvizhimosti v Rossii [Development of retail real estate in Russia]. Moscow, 2014.
Kanayan K., Kanayan R., Kanayan A. Torgovaya nedvizhimost': vyzovy vremeni i perspektivy [Commercial real estate:
challenges and prospects]. Moscow, Yunion-Standart Konsalting Publ., 2009.
Orekhov D.B. Potrebitel'skaya tsennost' kak fenomen teorii predprinimatel'stva [Customer value as the phenomenon
of the theory of entrepreneurship]. Izvestiya Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo ekonomicheskogo universiteta [Bulletin
of St. Petersburg State University of Economics]. 2014, no. 5(89), pp. 15–20.
Orekhov D.B. Ekonomicheskaya model' torgovogo tsentra: marketingovye aspekty [Economic model of shopping
center: marketing aspects]. Problemy sovremennoy ekonomiki [Problems of modern economy]. 2014, no. 4(52), pp. 181–184.
Yuldasheva O.U., Orekhov D.B., Shubaeva V.G. Metodologiya izmereniya i otsenki potrebitel'skoy tsennosti: differentsiatsiya
podkhodov [Methods of measurement and evaluation of customer value: differentiation approaches]. Korporativnoe
upravlenie i innovatsionnoe razvitie ekonomiki Severa: Vestnik Nauchno-issledovatel'skogo tsentra korporativnogo prava,
upravleniya i venchurnogo investirovaniya Syktyvkarskogo gosudarstvennogo universiteta [Corporate management and
innovative development of economy of the North: Bulletin of Research Center for corporate law, governance and venture
capital Syktyvkar State University]. 2014, iss. 3, pp. 198–210.
Yuldasheva O.U., Nikiforova S.V., Polonskiy S.Yu. Metodologiya organizatsii biznesa na osnove tsepochki po sozdaniyu
potrebitel'skoy tsennosti [Methodology of business organization based on a chain to create customer value]. Vestnik
Sankt-Peterburgskogo universiteta. Seriya 8. Menedzhment [Bulletin of Saint Petersburg University. Ser. 8. Management].
, iss. 2, pp. 32–48.
Flynn R.J., 1987. Carpenter's Shopping Center Management: Principles and Practices. International Council of
Shopping Centers, New York, NY.
Clapp, J.M., Bardos K.S., Zhou T., 2011. Expansions and Contractions of Major US Shopping Centers. J. Real Estate
Finance Econ., 1–41.
Huff, D.L., 1963. A probabilistic analysis of shopping center trade areas. Land Econ. 39 (1),81–90.
Naumov V.N. Marketing sbyta [Marketing sales]. St. Petersburg, 2010, p. 21.
Lambert J., Connolly J., 2001. After the recession: surprising new patterns of U.S. mall shoppers, spending rises
mainly due to older and/or wealthier consumers, retail property insight. Int. Counc. Shopp. Centers 18, 2.
Feldman L., 2004. Successful investment and turnaround strategies for distressed shopping centre properties. J. Retail
Leisure Property 4(1), 32–38.
Wong K.C., Norman G., 1994. The optimal time of renovating a mall. J. Real Estate Res. 9(1), 33–47.
Jean-Charles Chebat, Richard Michon, Narjes Haj-Salem, Sandra Oliveira, The effects of mall renovation on shopping
values, satisfaction and spending behavior. Journal of Retailing and Consumer Services. 21 (2014), pp. 610–618.
Sirohi N, Mclaughlin E.W, Wittink D.R. 1998. A model of consumer perceptions and store loyalty intentions for a
supermarket retailer. Journal of Retailing 74(2): 223–245.
Sit, J., Merrilees, B. and Birch, D. (2003). Entertainment-seeking shopping center patrons: the missing segments. International
Journal of Retail & Distribution Management, Vol. 31, no. 2, pp. 80–94.
